Vender y comprar una Casa no es llegar y pagar

Share on facebook Facebook Share on twitter Twitter Share on linkedin LinkedIn Share on pinterest Pinterest Somos una compañía de bienes raíces establecida en el sur de Florida, que brindamos a nuestros clientes un servicio excepcional en transacciones residenciales, comerciales, industriales, agricultura y negocios.La fundación de Florida New Dream Corporation se construyó sobre una premisa … Quienes Somos Read More »

Origen: Quienes Somos | Florida New Dream

 

Negociar y firmar un contrato

La encontraste, el lugar que amas, la casa que deseas. Ahora todo lo que debes hacer es decirle al vendedor que la tomarás, firmar algunos papeles, y mudarse, ¿verdad?

 

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Negociar y firmar el contrato de compra venta de una propiedad.

No exactamente. Primero, deberás decidir sobre los términos de tu oferta; más importante, si pagarás el precio de venta. Y tal vez quieras solicitarle al vendedor un breve período de cierre para que pueda mudarse pronto o, pedir que la mesa de la cocina -hecha a medida- se quede con la casa. Tú sabrás si tú y el vendedor pueden acordar dichos términos una vez que inicie la negociando. En esta publicación, explicaremos cómo:

  • Presentar una oferta, negociar con el vendedor y llegar a un acuerdo.
  • Descifrar el lenguaje típico en un contrato de compra de vivienda estándar.
  • Decidir sobre los términos básicos del contrato como precio, contingencias para proteger tus intereses y depósito.
  • Hacer que tu oferta sea lo mejor posible, dado el mercado en el que se encuentra, y
  • Trabajar con un desarrollador para comprar una nueva casa.

Comprar una casa no se parece en nada a la mayoría de las transacciones financieras que hacemos, por una gran razón, el precio y otros términos son en gran parte negociables. Esto no es como poner un dólar en una máquina y conseguir una lata de refresco.

Para comprender las opciones y obtener el mejor trato, y saber qué información darle a tu Agente de Bienes Raíces; es bueno saber cómo funciona el proceso antes de comenzar.

Enviar una oferta.

Una vez que digas: “¡Esta es la casa!”, tu Agente de Bienes Raíces probablemente te dirá para preparar una oferta. Normalmente, vas a regresar a la oficina de tu agente, pero si hay presión de tiempo -por ejemplo, por otros compradores competidores-, redactar una oferta en el auto de tu agente sería normal.

 

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De hecho, por efecto que la mayoría del papeleo inmobiliario ahora puede ser manejado digitalmente (con la ayuda de la tecnología de firma electrónica), tú y tu agente ni siquiera tiene que estar en el mismo lugar para preparar una oferta. Ahora se puede preparar y enviar una oferta dentro de la hora, que se ha vuelto especialmente importante cuando situaciones de oferta múltiples se convierten en la norma “.

En serio, ¿estás listo?

 

Usa esta lista de verificación para decidir si estás listo para hacer una oferta en una casa específica, o si -primero- debe hacer más trabajo de campo:

En Florida, la oferta inicial de un comprador finalmente sirve como un contrato completo, después de que tanto el comprador como el vendedor lo hayan aprobado y firmado. Dichas ofertas están escritas en gran detalle, incluyendo no solo una propuesta de precio, sino también condiciones (contingencias) que deben cumplirse para que el acuerdo finalizar, cómo se resolverán las disputas y quién pagará qué honorarios. Eso puede ir acompañado de una suma de dinero llamada dinero en garantía o depósito de buena fe.

Pídele a tu agente que te explique el contrato estándar con anticipación.

En Florida New Dream, cuando trabajamos con compradores por primera vez, le mostramos el formato estándar, y todas las divulgaciones requeridas, incluso antes de comenzar a mirar propiedades. Respondemos las preguntas que tienen sobre el significado de cada frase o cláusula y, los animamos a leerlo y asegurarse de que realmente lo entienden. De esa manera, cuando llega el momento de redactar el contrato, están menos abrumados, se concentran más en los términos específicos que quieren en el acuerdo, y no en el significado básico del lenguaje del contrato en sí “.

Presentar tu oferta

Una vez que se tenga la una oferta lista, tu agente la presentará al vendedor. Un gran agente puede presentar su oferta de la mejor manera posible. Quizás tu oferta no sea tan alta como le gustaría al vendedor, pero está pre-aprobado para una hipoteca e incluye pocas contingencias que podrían retrasar el proceso. Cualesquiera que sean sus puntos fuertes, resaltarlos es el trabajo de tu agente.

Normalmente, tu agente se pondrá en contacto con el agente del vendedor y coordinará la forma de presentar la oferta. El vendedor puede considerar solo una oferta (la tuya) o puede considerar varias ofertas de varios compradores potenciales, a veces el mismo día. Es usual, que el agente del vendedor solicite que la oferta se envíe por correo electrónico, en cuyo caso, se recomienda incluir una cubierta personal que describe tu precalificación y las fortalezas de tu oferta.

El vendedor responde

Una vez que has enviado su oferta, probablemente estarás tratando de adivinar cómo reaccionará el vendedor. El vendedor eventualmente va a hacer una de tres cosas: (1) aceptar, (2) rechazar o (3) hacer una contraoferta.

En algunas situaciones, el vendedor puede no responder de inmediato. Particularmente si tú estás ofreciendo comprar una casa que se vende en “short sale” (que requiere aprobación de un banco) o haciendo una oferta en una propiedad de reposeída por un banco, podrían ser semanas e incluso meses antes de tener noticias del vendedor. Si eres paciente, puedes esperar por la respuesta y tal vez conseguir un buen trato. Sin embargo, si tienes prisa por mudarte, puede que tengas que retirar tu oferta y buscar en otro lado. O, intentar solicitar que te respondan dentro de cierto período de tiempo.

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El vendedor acepta tu oferta

Si el vendedor acepta tu oferta por escrito, tú tienes un contrato. En caso de que tengas una simple aceptación verbal de tu oferta o un acuerdo para negociar, eso no significa mucho.

Hasta que tú, como comprador, tengas en tus manos un contrato de venta con las firmas de -ambos- el vendedor y las tuyas, no te emociones demasiado, tú no estás aún en contrato. Mucho depende de la buena fe del vendedor en este punto. Sabemos de situaciones donde los vendedores han entrado en un contrato con un comprador antes de recibir el contrato devuelto de otro posible comprador.

Una vez que tengas un acuerdo real de compra y venta que ambos, y el vendedor ha firmado, tú y el vendedor pueden comenzar a realizar todas las tareas que los llevan al cierre.

 El vendedor rechaza tu oferta

A veces, el vendedor rechazará de plano tu oferta, generalmente porque alguien hizo una mejor oferta. Normalmente, el agente del vendedor debe contactar a tu agente con las malas noticias.

Tú puedes ser el Plan-B

  • En lugar de rechazar tu oferta directamente, un vendedor puede sugerirte que realices una oferta de respaldo (backup offer) para comprar la casa si el acuerdo elegido fracasa. Tu oferta de respaldo le da al vendedor un poco de seguridad adicional y le ahorra la molestia de republicar la propiedad.
  • Si tu envías una oferta de respaldo, pídele al vendedor que te dé un sí o un no final, dentro de unos días o que especifique que los términos exactos del acuerdo que seguirían. Esto te protege en caso de que encuentres otra propiedad, pierdas interés o desees renegociar los términos con el vendedor (No querrías que el vendedor sea capaz de interpretar tu oferta como vinculante).
  • Incluso si el vendedor no te ofrece una posición de respaldo (backup position), nada impide que tu agente de bienes raíces le pregunte al agente del vendedor el estado de esa transacción durante el periodo de inspección. ¡Las ofertas a veces se caen! Si es el momento adecuado, tú podría ser muy conveniente para el vendedor, al aceptar tu oferta sin tener que volver a poner la casa en el mercado.

El vendedor contraoferta

El vendedor puede decidir que tu oferta está bien, pero necesita mejorar (usualmente un precio más alto). El vendedor puede darte una contraoferta, con una fecha de vencimiento para tu respuesta. Una contraoferta es una buena señal, significa que el vendedor está interesado en negociar contigo. Pero ten en cuenta que a veces, el comprador y el vendedor olvidan que tienen el mismo objetivo en mente, que es la compra de la casa. Nosotros estuvimos en una transacción donde el comprador y el vendedor estaban peleando por $2000, en una propiedad de $ 800,000. Eventualmente ellos cedieron, se dividió la diferencia, pero causó un estrés innecesario en ambos lados de la mesa.

La contraoferta puede estructurarse como un contrato independiente completo, o puede incorporar su oferta original, esencialmente diciendo: “Estoy de acuerdo con los términos de la oferta, excepto con estos cambios”. Si los nuevos términos son satisfactorios, por ejemplo, estás dispuesto a pagar un mayor precio o dar al vendedor tiempo extra para mudarse, puedes aceptar la contraoferta del vendedor.

Cuando un vendedor recibe múltiples ofertas, el vendedor puede hacer múltiples contraofertas, pidiendo a las personas que presenten nuevas y mejores ofertas. Es como postular en eBay: Entonces, tu puedes decidir si quieres hacer una nueva oferta, pero tus competidores harán lo mismo.

Si el vendedor te da una contraoferta que no te gusta, puedes rechazar y simplemente te vas, o puede contraofertar la contraoferta. No sientas que irte es un fracaso, es solo un paso más en el proceso de caza.

De la película “Clueles” 1995

  • Mel: ¿Cher dónde está tu boleta de calificaciones?
  • Cher: Aún no está lista, papá!
  • Mel: ¿Qué quieres decir con “aún no está lista”?
  • Cher: Bueno, algunos maestros están tratando de bajarme las calificaciones. Y, yo sé cómo dices: “Nunca acepte una primera oferta”. Tal como dices, esos primeros valores son sólo los primeros números para empezar a negociar.

Tú y el vendedor negocian

Tú y el vendedor pueden continuar intercambiando contraofertas hasta que lleguen a un acuerdo o se den por vencido. Cada vez, incluirán fechas de vencimiento para tu contraoferta. Si se pasa una fecha de vencimiento, las negociaciones terminan, no hay trato. En todo caso, si uno de ustedes acepta la contraoferta del otro, todo debe ser escrito por tu agente de bienes raíces, en un contrato completo.

 

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